Ferske tall fra Eiendom Norge viser at norske boligpriser sank med 1,9 prosent i september 2023. Dette gjør årets september til den nest svakeste september-måneden i boligprisstatistikkens historie. Eksperter var overrasket over at boligprisfallet ikke var kraftigere etter flere omganger med renteheving fra Norges Bank, og venter at den svake utviklingen vil vedvare utover høsten.
Høsten er som regel en periode med stagnerende eller fallende boligpriser, og årets høst ser ut til å følge dette mønsteret. Ifølge prisstatistikken sank boligprisene med 0,2 prosent i september, korrigert for sesongvariasjoner.
- Selv om sesongjusteringen viser en nedgang på moderate 0,2 prosent, så er dette den nest svakeste september-måneden i boligprisstatistikkens historie. Det er bare i 2022 vi har hatt en svakere utvikling i en september-måned, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.
Fra begynnelsen av året til mai hadde norske boligpriser steget månedlig og økt med hele 7,7 prosent, noe som førte til at boligprisene nådde sitt høyeste nivå noensinne. Etter sommerens prisfall, en svak sesongkorrigert utvikling i august og starten på en høstkorreksjon i september, har økningen i boligprisene korrigert seg. Etter september-tallene har boligprisene økt 3,7 prosent så langt i 2023.Ved utgangen av september var gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge 4,6 millioner kroner.
Til tross for en svak utvikling i boligprisene, forblir det god aktivitet i bruktboligmarkedet:
- I september ble det solgt 9.091 boliger i Norge, noe som er 7,2 prosent færre enn september i 2022.
- Så langt i år er det solgt 73.269 boliger i Norge, noe som er 0,3 prosent flere enn i tilsvarende måned i 2022.
- I september ble det lagt ut 11.158 boliger for salg i Norge, noe som er 4,8 prosent færre enn i samme periode i 2022.
- Så langt i år er det lagt ut 84.927 boliger i Norge, noe som er 4 prosent flere enn i samme måned i 2022.
Ifølge Eiendom Norge-sjefen holder aktiviteten i bruktboligmarkedet seg stabil, tross endringer i prisutviklingen de siste to månedene. Han påpeker også at antallet boliger som har vært tilgjengelige for salg har økt betydelig siden før sommeren. Imidlertid er denne økningen i tilbudssiden nå i ferd med å avta.
Mens tilbudssiden har forsterket seg i det siste, ser det ut til at etterspørselssiden har blitt svakere. I de siste to månedene var det omsatt færre boliger sammenlignet med samme periode i fjor. I både august og september var det registrert en historisk høy andel usolgte boliger på bruktboligmarkedet. Med hele 18 994 usolgte enheter, har det dannet seg en "boligoverskudd" som indikerer at boligmarkedet er i en nedkjølingsfase. SR Banks sjeføkonom Kyrre Knudsen antyder at denne utviklingen er logisk og naturlig etter 13 rentehevinger på to år.
Tallene fra Eiendom Norge viser dessuten at det er store regionale forskjeller i boligprisutviklingen i september:
- Sterkest sesongkorrigert prisutvikling i september hadde Stavanger m/omegn hvor prisene steg med 0,6 prosent. I Bergen og Kristiansand var det også en sterk utvikling i boligprisene med en sesongkorrigert økning på0,4 prosent.
- Svakest sesongkorrigert prisutvikling hadde Bodø m/omegn med en sesongkorrigert nedgang på 1,6 prosent.
- I Oslo, Trondheim og Tromsø sank også boligprisene med henholdsvis 0,1 prosent, 0,7 prosent og 1 prosent, korrigert for sesongvariasjoner.
Store regionale forskjeller vises også i boligprisutviklingen siden årsskiftet:
- Den sterkeste utviklingen så langt i 2023 har Kristiansand og Stavanger m/omegn med en oppgang på 10 og 9,6 prosent. Svakest utvikling så langt i år har Tromsø med 0 prosent.
- I Oslo og Bergen har boligprisene så langt i år steget med 3,7 og 3,4 prosent. Trondheim har noe svakere utvikling hittil i år med en oppgang på 1,7 prosent.
I gjennomsnitt tok det 40 dager å selge en bolig i september, opp fra 38 dager i august. De korteste salgstidene ble registrert i Oslo og Kristiansand med 26 dager, mens de lengste salgstidene ble observert i Hamar med Stange, med 64 dager.
Septembers boligprisfall overrasket flere økonomer, som hadde trodd at prisfallet ville bli litt større.
Sara Midtgaard, seniorøkonom i Handelsbanken, bemerket at prisfallet var mildt og mindre enn forventet, spesielt med tanke på det rekordhøye antallet usolgte boliger forrige måned. Hun spekulerte på om statistikken delvis kan reflektere at noen av de usolgte boligene blir trukket ut av markedet, og dermed blir de ikke registrert i statistikken. De som blir solgt lettere har en tendens til å ligge i lavere prisklasser, beholde sin verdi bedre og utgjør også en større andel av statistikken enn de ellers ville ha gjort.
På samme retning påstår Swedbanks sjeføkonom Kjetil Martinsen at statistikken var en positiv overraskelse, og vi at har fått en snillere start på høstkorreksjonen enn forventet. Han peker på at rentehevingene fra i sommer ikke har slått igjennom boligmarkedet i september. Samtidig hevet Norges Bank renten ytterligere i september og planlegger enda en til renteheving i desember.
- Gitt inflasjonen, og den veldig delte økonomiske utviklingen mellom ulike sektorer i Norge, har ikke Norges Bank råd til å senke renten med det første. Og sett i lys av dette, var boligpristallene positive.De viser at det fremdeles er nokså god aktivitet i bruktboligmarkedet, med en avmatning heller enn bråstans, sier Martinsen.
I tiden som kommer anslår Eiendom Norge-sjefen at den svake prisutviklingen vil fortsette.
- Vi venter en svak prisutvikling de neste månedene, og i lys av de mange renteøkningene er det oppsiktsvekkende at vi ikke har fått en svakere boligprisutvikling før nå. Slik det ser ut for øyeblikket vil den nominelle boligprisutviklingen i 2023 trolig ende rundt null, sier Lauridsen i Eiendom Norge.
Samtidig forutsier seniorøkonom Midtgaard i Handelsbanken og landssjef Randi Marjamaa i Nordea at boligprisfallet kunne intensiveres i løpet av høsten. Midtgaard argumenterer for at det milde fallet kan skape større fallhøyde mot høsten, mens Marjamaa hevder at renteøkningene allerede hadde begynt å påvirke boligmarkedet negativt og ville føre til ytterligere prisfall i et kjøligere boligmarked. Marjamaa spår dermed at boligprisfallet ville forsterkes utover høsten.
Langs samme linjer antyder SR Banks sjeføkonom Kyrre Knudsen at rentene biter og markedet er nedkjølt. “Isolert sett er dette et argument for ikke å sette opp rentene ytterligere i desember,” sier han.
I begynnelsen av september gjennomførte Norges Bank sin femte renteheving i 2023, noe som brakte styringsrenten til 4,25 prosent, det høyeste nivået siden finanskrisen i 2008. Videre varslet Norges Bank en ytterligere renteheving i desember.
Henning Lauridsen i Eiendom Norge ber Norges Bank å bremse ned og bemerker at banken allerede har lagt grunnlaget for potensiell finansiell ustabilitet og en lavkonjunktur ved å tvinge ny boligbygging til de laveste nivåene siden bankkrisen.
- Norges Bank har nå gjennom å knuse nyboligmarkedet med renteøkningene lagt grunnlaget tidenes rekyl i bruktboligmarkedet, når renten må settes ned mot slutten av2024 på grunn av svak utvikling i norsk økonomi og høy arbeidsledighet, sier Lauridsen.
Carl O.Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglingsforbund mener også at pengepolitikken har gitt en bråstans i nyboligmarkedet. Han påpeker at Norges Banks stramming av renten også vil føre til både kortsiktige utfordringer og langsiktige problemer i bruktboligmarkedet.
- Når sentralbanken på et tidspunkt tvinges til å senke rentebanen vil det utløse en kraftig rekyl i boligmarkedet som konsekvens av høyere etterspørsel og lavere boligtilbud enn på mange år, sier Geving.
Marius Gonsholt Hov, sjeføkonom i Handelsbanken, tror ikke at statistikken fra Eiendom Norge vil føre til at Norges Bank revurderer planen om en ny renteheving i desember. Korrigert for sesongvariasjoner falt boligprisene i september dobbelt så lite som sentralbanken hadde ventet på forhånd. I tillegg vil boligpristallene ikke ha en avgjørende rolle i Norges Banks fremtidige beslutninger.
- Det vil i første rekke være tegn til at pris- og kapasitetspresset avtar raskere enn de har antatt, som vil kunne hindre den hevingen de har varslet for desember, sier Hov.
Kilder: Eiendom Norge, DN, E24(1), E24(2)
