I oktober 2023 vedvarte boligprisfallet fra september med en nominell nedgang på 1 prosent. Korrigert for sesongvariasjoner økte boligprisene likevel med 0,2 prosent. Til tross for endringer i prisutviklingen og rentehevingene fra Norges Bank, forble det høy aktivitet i det norske boligmarkedet i oktober.

‍

Nedgang i boligprisene og en alternativ beregning av sesongmønsteret

-             Boligprisene sank 1 prosent i oktober, noe som er en svak utvikling, selv om sesongjusteringen er svakt positiv. Sesongjusteringen har både i september og oktober blitt påvirket betydelig av den svake utviklingen høsten 2022. Derfor må man nå legge mindre vekt på det sesongjusterte tallet, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

Han forklarer at prisutviklingen i fjoråret var veldig spesiell. Vi hadde strenge utlånsreguleringer om høsten som førte til betydelig prisnedgang. Deretter ble det innført lettelser ved årsskiftet, og prisene steg kraftig om våren. Dermed fikk fjoråret et noe uvanlig sesongmønster.

 Til vanlig bruker Eiendomsverdi, selskapet som lager boligprisstatistikken, en algoritme for å beregne sesongmønsteret. Algoritmen tar hensyn til prisendringer de siste ti årene, men prisendringene som er nærmest i tid, vektes mest i beregningen. På grunn av de uvanlig store prisutslagene i 2022, kan de allerede publiserte og kommende sesongjusterte tallene i vinter og inn i neste år være litt misvisende. Henning Lauridsen påpeker at sesongjusterte tall kan bli for positive nå i høst, og så kan det bli for negative til våren.

Eiendomsverdi har gjort en alternativ beregning av sesongjusterte priser, hvor de bruker de siste ti årene før pandemien som grunnlag, i stedet for løpende frem til i dag. Den alternative beregningen indikerer at hvis man tar utgangspunkt i perioden januar 2010 til desember 2019 for sesongjusteringen, har prisene falt med totalt 1,8 prosent i løpet av de siste tre månedene. Dette er omtrent 1,1 prosentpoeng lavere enn det de offisielle sesongjusterte prisendringene viser.

 Eiendom Norge mener at den alternative beregningen er den beste måten å lage sesongprisjusteringen på. Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank1 Markets indikerer at alternativet gir et bedre grunnlag for å forklare boligmarkedet nå i høst.

Fortsatt stabil aktivitet

Fra årets start til mai hadde norske boligpriser steget hver måned og økt til 7,7 prosent, noe som resulterte i at boligprisene nådde sitt historiske toppnivå. Etter de svake månedene siden sommeren har imidlertid utviklingen i boligprisene korrigert seg. Inntil oktober har boligprisene så langt i år økt med 2,6 prosent. Ved utgangen av oktober kostet en bolig i Norge 4,37 millioner kroner, ned fra 4,6 millioner kroner i september.

 Tross endringer i prisutviklingen de siste tre månedene er aktiviteten i bruktmarkedet stabil, noe som indikerer at bruktboligmarkedet er velfungerende:

-             I oktober ble det solgt 7.762 boliger i Norge, noe som er 2,7 prosent færre enn i samme måned i 2022.

-             Så langt i 2023 er det solgt 81.031 boliger i Norge, noe som er 0,1 prosent færre enn tilsvarende periode i 2022.

-             I oktober ble det lagt ut 9.333 boliger for salg i Norge, noe som er 10,7 prosent færre enn tilsvarende måned i 2022.

-             Så langt i år er det lagt ut 94.260 boliger i Norge, noe som er 2,3 prosent flere enn i samme periode i 2022.

I oktober tok det i gjennomsnitt 41 dager å selge en bolig, en økning fra 40 dager i september. Oslo hadde den korteste salgstiden, mens Tromsø hadde den lengste, med 56 dager. Etter årets oktober ligger det 19.944 usolgte bruktboliger ute i boligmarkedet. Det er det høyeste tallet som er registrert i boligprisstatistikkens historie, som går tilbake til januar 2009.

Det store antallet usolgte bruktboliger er noe som allerede har fått stor oppmerksomhet forrige måned. Lauridsen påpeker at det for tiden er et betydelig tilbud av boliger, men antall nye boliger på markedet er avtagende, da salgsvolumet er høyt og på linje med nivået fra 2022. Eiendom Norge venter at antallet usolgte boliger vil falle de neste månedene. I oktober sank boligprisene i alle store byer i Norge. Sterkest sesongkorrigert prisutvikling i oktober hadde Tønsberg m/Færder hvor prisene steg med 1 prosent. Svakest sesongkorrigert prisutvikling hadde Asker og Bærum, Kristiansand og Stavange rm/omegn med en sesongkorrigert nedgang på 0,8 prosent.

Så langt i år har Kristiansand og Stavanger med omegn den sterkeste utviklingen med en oppgang på 6,7 og 6,4 prosent. Svakest utvikling så langt i år har Tromsø og Bodø m/Fauske med -0,8 prosent. I 2023 har boligprisene i Oslo og Bergen steget med 2,9 og 2,8 prosent, mens prisutviklingen i Trondheim er 0,9 prosent.

Eiendom Norge-sjefen påpeker at det ser mørkt ut for boligprisutviklingen i Norge, med unntak for Stavanger og Kristiansand.

-             Boligprisutviklingen i Stavanger og Kristiansand i år skiller seg fra resten av landet, og vi venter at disse byene også vil skille seg ut når 2023 er omme. Mange år med svak til moderat utvikling her gir grunnlag for et sterkere boligmarked nå, sier Lauridsen.

Korreksjonen vil trolig fortsette

I året sto siste måneder venter Eiendom Norge en svak utvikling i boligprisene.

-             Slik det ser ut for øyeblikket, vil den nominelle boligprisutviklingen i 2023 enderundt null, sier Lauridsen.

SeniorøkonomSara Midtgaard i Handelsbanken Capital Markets tror også at korreksjonen skal fortsette. Hun mener at et mer moderat nominelt fall i oktober skaper en desto større fallhøyde inn mot november, og peker på det rekordhøye antallet usolgte boliger på markedet og prognoser om lavere etterspørsel etter nye boliglån den este månedene.

Langs samme linjer tror analytiker Marte Herje Strømme ved Prognosesenteret at trenden vil vedvare, og vi vil fortsatt se en nedgang i den nominelle prisen.

Renten vil bite ytterligere, og hevingen i september vil treffe husholdningene nå. Dersom det kommer enda en økning i desember, tror jeg prisene vil svekkes ytterligere.

Så langt i 2023 har Norges Bank hevet styringsrenten fem ganger for å få inflasjonen ned. Ved forrige rentebeslutning bestemte Norges Bank å holde styringsrenten uendret på 4,25 prosent. Imidlertid varsler de at styringsrenten trolig vil settes opp i desember, basert på prisutsiktene som de vurderte. Sentralbanksjef Ida Wolden Bache deler at hvis de får økt sikkerhet om at den underliggende prisveksten er synkende, kan det føre til at renten holdes i ro.

Kilder: Eiendom Norge, DN, Norges Bank, NRK