Boligmarkedet er blitt mindre tilgjengelig for folk med vanlige inntekter, ifølge sykepleierindeksen for første halvår 2023. Samtidig ble første kvartal 2023 registrert som årets første kvartal med færrest førstegangskjøpere. Ettersom boligprisene stiger og boliglånsrenten øker, kan Norges Banks siste renteøkning i august tilføre nye kompleksiteter til reisen mot boligeierskap for vanlige folk. I et stadig mer krevende boligmarked fremstår vår leie-til-eie som en lovende vei for flere å oppfylle drømmen om å eie sin egen bolig.
Hvert halvår presenterer Eiendom Norge og Eiendomsverdi sykepleierindeksen - en statistikk som måler hvor stor andel av de omsatte boligene en singel sykepleier med en gjennomsnittlig årsinntekt har råd til å kjøpe. Sykepleieryrket er brukt fordi inntekten representerer en typisk god norsk inntekt, og er liten grad konjunkturavhengig.Dersom sykepleieren kan kjøpe en høy andel av boligene i en by, er boligprisene i byen lave.
Ifølge analyse- og modellsjef Anders Francke Lund i Eiendomsverdi AS er det en nedgang i andelen boliger en sykepleier har råd til å kjøpe i alle byer i Norge.
- Det er blitt enda vanskeligere for vanlige lønnsmottakere i Norge å bli boligeiere i2023, sier Lund.
I Oslo har det vært en dramatisk utvikling i tilgang på egen bolig for folk med normale inntekt det siste tiåret. I 2023 er 1,3 prosent av boligene i Oslo tilgjengelig for sykepleieren, ned fra 12,7 prosent i 2013. Representanten fra Eiendomsverdi påpeker at boligvalgfriheten for sykepleieren i Oslo har gått ned på tross av økt boligbudsjett. Dette skyldes at boligprisene har vokst raskere enn boligbudsjettet.
For å få finansiering av en hensiktsmessig bolig i Oslo i år bør man ha en årslønn på 780 000 kroner. Sykepleierindeksen holder seg lav over alle bydeler i Oslo. Bare bydel Grorud skiller seg ut, hvor sykepleieren har råd til å kjøpe 8 av 100 boliger.
I Stavanger med omegn er utviklingen i tilgangen på egen bolig det siste tiåret omvendt.Indeksen viser at sykepleieren hadde råd til å kjøpe nesten 2 av 100 boliger i2013 i dette området, mens tilsvarende tall har vært 25 av 100 boliger i 2023.Imidlertid falt indeksen i Stavanger m/omegn fra 32,4 prosent i 2022.
I Trondheim, Bergen og Tromsø har boligprisene økt siden 2014, men valgfriheten for sykepleieren har økt fordi økningen i boligbudsjettet har vokst mer enn boligprisveksten. Likevel falt bolig valgfriheten i disse byene i 2023. I Bergen og Trondheim er cirka 27 prosent av boliger tilgjengelig for sykepleieren i 2023. Dette tallet i Tromsø er 17,2 prosent.
I desember 2022 kunngjorde regjeringen at stresstesten i utlånsforskriften reduseres fra 5prosentpoeng til 3 prosentpoeng fra 2023. Ifølge Eiendom Norge-direktør Henning Lauridsen har reduksjonen i stresstest betydd en kjøpekraftforbedring i boligmarkedet for de med inntekter under 600 000, men den sterke boligprisutviklingen i første halvår har korrigert kjøpekraftforbedringen.
- Tiltross for dette mener vi den reduserte stresstesten var et lurt grep, fordi alternativet hadde vært verre – et betydelig fall i boligprisene, sier Lauridsen.
I møte med kompleksiteter i boligmarkedet understreker Lauridsen nødvendigheten av å avskaffe utlånsforskriften. Han påpeker at ettersom renten er blitt så høy, tvinger utlånsforskriften sårbare husholdninger til å bruke alle finansielle buffere til boligkjøpet. Forskriften fordekker også hovedproblemet i boligmarkedet, nemlig at det er bygget for få boliger, ifølge Lauridsen. Dessuten trådte en nyfinansavtalelov i kraft fra 2023, som stiller strengere krav til banken ved utlån og vil sikre godt kreditthåndsverk i bankene.
- Vi forventer finansminister Trygve Magnus Slagsvold Vedum nå henstiller utlånsforskriften til historiens skraphaug, sier Lauridsen.
Torsdag 17. august kunngjorde Norges Bank en renteheving på 0,25 prosentpoeng og hevet styringsrenten til 4 prosent. Hevingen kommer etter at det ferske inflasjonstallet fra Statistisk sentralbyrå viste en årlig prisvekst på 5,4prosent i juli 2023. Beslutningen er Norges Banks tiltak for å bringe inflasjonen ned mot målet på 2 prosent.
- Aktiviteten i norsk økonomi er fortsatt høy, og arbeidsmarkedet er stramt. Samtidig virker renten innstrammende, og presset i økonomien er i ferd med å avta. Konsumprisveksten har avtatt noe, men den er fortsatt høy og klart over målet. Den underliggende prisveksten har holdt seg oppe, forklarer Norges Bank sin beslutning om å heve styringsrenten.
Styringsrentens fremtidige utvikling vil avhenge av den økonomiske utviklingen. Slik Norges Bank vurderer utsiktene og risikobildet, ser banken for seg at det kommer en ny renteheving i september. Tidligere i juni slo Norges Bank til med en dobbel renteheving og signaliserte en rentetopp på 4,25prosent i løpet av høsten. Imidlertid varsler banken at renten kan settes ytterligere opp.
- Dersom kronen blir svakere enn tidligere anslått eller presset i økonomien vedvarer, kan det bli behov for en høyere rente enn signalisert i juni for å få inflasjonen ned. Dersom vi får en kraftigere oppbremsing i norsk økonomi eller inflasjonen avtar raskere, kan renten bli lavere enn vi så for oss i juni, presiserer Norges Bank i pressemeldingen.
Hevingen er den tolvte siden styringsrenten ble hevet fra null prosent i september 2021. Renten er stadig på sitt høyeste nivå siden finanskrisen i 2008, da toppnivået var på5,75 prosent. Den sterke oppgangen i styringsrenten de siste 2 årene har ført til økte renter og vil fortsette å gjøre det fremover. Denne utviklingen vil gjøre veien til boligdrømmen mer utfordrende, særlig for førstegangskjøpere.
Siden 2008 harNorges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse målt utviklingen av antallet personer mellom 20 og 39 år som registreres som boligeier for første gang. Ifølge statistikken falt antallet førstegangskjøpere kraftig fra rekordsterke 2021 til 2022, med en nedgang på om lag 11 prosent. Så langt i år har den svake trenden vedvart:
· I første kvartal 2023 var volumet av førstegangskjøpere på det laveste nivået siden 2008, både i antall og som andel av alle boligomsetninger.
· Nedgangenfortsatte i andre kvartal, med 15.185 nye førstegangskjøpere på landsbasis. Tilsammenligning er dette antallet 15.922 i andre kvartal 2022.
· Førstehalvår 2023 er det svakeste første halvåret som har blitt registrert siden 2017i Norge.
Svært lave renter og midlertidige lettelser i utlånsforskriften den første tiden etter koronautbruddet er viktige årsaker til at antallet førstegangskjøpere økte kraftig de påfølgende årene og nådde toppnivået i 2021. Imidlertid steg boligprisveksten klart av samme årsaker. Samspillet mellom høye boligpriser og økende renter har bidratt til den vedvarende nedgangen som er blitt registrert siden 2022.
I Oslo har nedgangen i antall førstegangskjøpere begynt siden tredje kvartal 2021. I første halvdel av 2023 ble det registrert om lag 5.000 nye førstegangskjøpere iOslo, noe som markerer byens svakeste første halvårsresultat på 15 år.
I kommunene rundt Oslo har det også blitt målt færre førstegangskjøpere fra og med 2022.Sammenliknet med årene før pandemien er imidlertid nivået fortsatt relativt høyt, og første halvår 2023 er også relativt sterkt. Lillestrøm, Nordre Follo og Rælingen skiller seg ut fra de øvrige kommunene rundt Oslo ved at antallet førstegangskjøpere holdt seg høy også i 2022 og hittil i 2023. I Bergen,Trondheim og Stavanger var det også registrert en nedgang i antall førstegangskjøpere.
For å komme inn på boligmarkedet velger stadig flere å kjøpe sin første bolig sammen med andre, viser Samkjøpsindeksen for førstegangskjøpere, levert av Ambita og NEF i samarbeid med Samfunnsøkonomisk analyse. Andelen samkjøpende førstegangskjøpere økte gjennom 2022, og har i første halvår 2023 steget videre til 62 prosent på landsbasis. Denne andelen i Oslo er 66 prosent, som er den høyeste andelen som har blitt registrert.
Fremover vil førstegangskjøpere sannsynligvis måtte vente videre for å få innpass i boligmarkedet. Den svake trenden i nyboligmarkedet har dyttet boligkjøpere over til bruktmarkedet, noe som har bidratt til høyere boligpriser, ifølge analytikerMarte Herje Strømme i Prognosesenteret. Denne sommeren har vi setten nedgang i boligprisene. Imidlertid har Norges Bank hevet styringsrenten tolv ganger siden høsten 2021. Økte renter, sammen med høyere månedsutgifter og svekket lånemulighet i bankene, vil føre til at boligdebutanter må vente videre.
Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving påpeker i tillegg en annen grunn til at førstegangskjøpere kan måtte vente lenger: foreldrene vil kanskje ha dårligere råd til å hjelpe barna inn på boligmarkedet. Tall fra Statistisk sentralbyrå for 2018 viser at nesten 35 prosent i aldersgruppen 20-39 år fikk foreldrehjelp i form av gave, arv, lån eller kausjon. Ettersom rentene er blitt høyere og foreldrene sliter med sin egen gjeld, er det sannsynlig at færre vil få hjelp av foreldrene i tiden som kommer.
I dette skiftende landskapet for boligeierskap fremstår vår leie-til-eie modell som en lovende vei for å få tilgang til boligmarkedet. Vi utvikler vår løsning for å gi flere muligheten til å realisere boligdrømmen ved å leie sitt fremtidige hjem. På denne måten kan du vente med boliglån og finansieringsbevis, noe som er fordelaktig i en tid med stadig høyere renter. I tillegg legger vår modell til rette for en inngang til boligmarkedet før du evner å møte egenkapitalkravet. Ettersom det er blitt vanskeligere å bygge egenkapital og få hjelp til å møte dette kravet, tilbyr vår modell deg mulighet til å bygge opp egenkapital i ditt nye hjem. Med vår leie-til-eie håper vi å hjelpe deg inn på boligmarkedet, slik at du kan begynne å nyte fordelene ved å eie sin egen bolig.
Kilder: Eiendom Norge, Eiendomsverdi AS, Norges Eiendomsmeglerforbund, Ambita, Samfunnsøkonomisk analyse, DN
